Hipoteca en Colombia: guía completa 2026

Resumen rápido

Si solo quieres una foto general antes de entrar en detalle, aquí la tienes:

• Sí es posible pedir una hipoteca en Colombia viviendo en el exterior.
• El proceso completo suele tardar entre 70 y 90 días (varía por avalúo y escrituración).
• Si compras sobre planos, la mayoría de proyectos piden un 30% de entrada y financian el 70% restante con el banco.
• Lo recomendable es cotizar entre 2 y 4 entidades en paralelo, siempre comparando con la misma base (mismo valor, mismo plazo, misma modalidad).
• Fija vs UVR:
  • La fija te da tranquilidad con una cuota estable en pesos.
  • La UVR arranca con una cuota más baja, pero sube con la inflación.
• Si vives en el exterior, ten presente:
  • Los pagos siempre se hacen en pesos colombianos.
  • Arma un colchón de 3 a 6 cuotas para protegerte de variaciones en la tasa de cambio.
  • Simula siempre tres escenarios: uno optimista, uno conservador y uno pesimista.

💡 Clave: más allá de tasas y plazos, lo que te da paz es un proceso claro y documentos bien preparados.

Si quieres saber cómo se vería tu cuota, Simula tu hipoteca aquí

¿Puedo pedir una hipoteca en Colombia viviendo en el exterior?

Para muchos colombianos que viven fuera, la duda es la misma: ¿será que el banco en Colombia me presta si ya no vivo allá? La respuesta corta es: sí.
La banca colombiana ya entendió que millones de compatriotas envían remesas, ahorran en euros o dólares, y quieren invertir en su país. Por eso hoy existen programas específicos para colombianos en el exterior.

Claro, no es tan simple como ir a la sucursal y firmar. Hay pasos, requisitos y documentos que te pedirán para verificar tu capacidad de pago. Pero si cumples con lo básico —ingresos estables, ratio de deuda razonable y origen de fondos claro— el proceso avanza.

Para ponértelo más fácil, hemos recopilado los requisitos de hipoteca en Colombia para que analices tu situación y encuentres el mejor acuerdo.

Lo que debes tener en mente desde el inicio:

• La cuota se paga en COP, aunque tus ingresos sean en EUR o USD.
• Tu capacidad de endeudamiento la calculan con un ratio: no más del 30–40% de tus ingresos debería ir a deudas.
• La preaprobación es tu carta de entrada: sirve para mostrar a la constructora o vendedor que tienes respaldo.

💡 Tip: si vas a comprar sobre planos, pide tu preaprobación con tiempo. Así aseguras tu lugar en el proyecto y luego ajustas el crédito en el momento de la entrega.

Banco directo o bróker: ¿qué camino me conviene?

Aquí llega una de las decisiones más prácticas del proceso: ¿lo gestionas tú directamente con el banco, o te apoyas en un bróker hipotecario? No hay una única respuesta correcta: depende de tu perfil, de tu tiempo y de tu tolerancia al papeleo.

Ejemplo práctico:

• Si vives en España, trabajas como empleado con nómina fija y ya sabes que quieres ir con Bancolombia → probablemente te sirve canal directo.
• Si eres autónomo/freelance, tienes cotitular y no sabes qué banco acepta tus documentos desde EE.UU. → mejor empieza con un bróker.

Y si quieres ver cómo es el proceso paso a paso desde España, entra en esta guía: Hipoteca en Colombia desde España paso a paso.

Requisitos y documentos: lo que miran de verdad los bancos

Aquí es donde muchos se enredan. No se trata de llenar carpetas porque sí, sino de darle al banco tres certezas: quién eres, cuánto ganas y de dónde vienen tus fondos.
Piensa en tu carpeta documental como tu carta de presentación. Cuanto más clara y coherente, menos vueltas tendrás que dar.

Empieza a tu proceso ampliando la información sobre los requisitos de hipoteca en Colombia si vives en el exterior.

Para ver un checklist detallado con ejemplos y tips prácticos, te recomiendo esta guía: Checklist 2026: Documentos para hipoteca en Colombia desde España.

Con esto tienes claro qué bancos mirar y qué papeles preparar. El siguiente paso es entender cómo fluye el proceso de principio a fin, para no perderte entre preaprobaciones, avalúos y firmas.

Paso a paso: cómo fluye el proceso de principio a fin

Muchos colombianos se ilusionan con la carta de preaprobación y creen que ahí termina todo. Pero ojo: esa carta es apenas el inicio. Lo que marca la diferencia es entender qué viene después, cuánto tarda cada fase y cómo se conecta todo hasta llegar al desembolso.

Imagina este proceso como un viaje en seis estaciones. Si sabes cuál es la siguiente parada, no te desesperas y puedes preparar con calma lo que sigue.

1. Simulación

Eliges valor del inmueble, plazo y modalidad (fija o UVR). Aquí ya puedes revisar si tu cuota encaja en tu presupuesto.
Para hacerlo con tus cifras reales, prueba la calculadora de hipoteca en Colombia.

2. Preaprobación

Presentas la carpeta base (documentos principales) y recibes una carta de preaprobación. Esa carta sirve para mostrar a la constructora o al vendedor que tienes respaldo financiero.
Si quieres entender mejor las diferencias con la aprobación final, revisa este artículo: Preaprobación hipotecaria en Colombia vs aprobación final: diferencias y tiempos.

3. Estudio completo

Entregas la carpeta definitiva. El banco valida ingresos, deudas y origen de fondos. Si algo no cuadra, aquí es donde piden aclaraciones.

4. Avalúo

Un perito homologado visita el inmueble y determina su valor real. Si el avalúo resulta más bajo que el precio pactado, tendrás que ajustar con más entrada o renegociar.

5. Estudio de títulos y escrituración

Un abogado revisa la historia del inmueble para asegurar que todo esté en regla. Luego se firma la escritura, usualmente en notaría. Si estás en el exterior, necesitarás un apoderado con poderes adecuados.

6. Desembolso

Con todo aprobado, el banco transfiere el dinero a la constructora o al vendedor. Ese día comienza tu crédito hipotecario de verdad.

Tiempo típico: entre 70 y 90 días de principio a fin. Puede ser menos si tu carpeta está impecable y el avalúo no tiene sorpresas.

Tasas: fija vs UVR, ¿cuál se adapta a ti?

Aquí no hablamos solo de números: hablamos de tranquilidad. Imagina abrir tu extracto en Colombia cada mes:

• ¿Prefieres ver siempre la misma cuota en pesos?
• ¿O pagar menos al inicio sabiendo que la cuota puede subir con la inflación?

Esa es la diferencia entre tasa fija y UVR.

Tasa fija (cuota estable en COP)

• Tu cuota en pesos se mantiene igual todo el plazo.
• Te da previsibilidad y paz mental.
• Suele arrancar más alta que la UVR.

Ideal si:

• Quieres estabilidad a largo plazo.
• Vas a alquilar y prefieres alinear arriendo + cuota fija.
• Te incomoda la idea de que tu cuota suba año tras año.

A tener en cuenta:

• Si la inflación baja, podrías terminar pagando más que con UVR.
• Aunque la cuota sea fija en COP, igual dependes del tipo de cambio si cobras en EUR/USD.

UVR (ajustada a la inflación)

• La cuota arranca más baja que una fija.
• Cada año sube con la inflación.
• Te da un respiro inicial, pero exige disciplina.
• La UVR se actualiza todos los días con base en la inflación, calculada por el Banco de la República de Colombia.

Ideal si:

• Quieres pagar menos al inicio.
• Planeas amortizar capital en los primeros 3–5 años.
• Crees que la inflación en Colombia tenderá a bajar.

A tener en cuenta:

• La cuota no es estable; puede crecer rápido si sube la inflación.
• Requiere revisar tu presupuesto al menos cada trimestre.

Aspecto	Tasa fija	UVR
Cuota inicial	Más alta	Más baja
Estabilidad	Constante en pesos colombianos	Ajustada a la inflación
Ideal para	Quien prioriza la tranquilidad	Quien planea amortizar pronto
Riesgo	Pagar más si baja la inflación	Cuota puede subir fuerte
Si vives en el exterior	Mantén de 3 a 6 cuotas en pesos colombianos de colchón	Ajusta remesas trimestralmente

Si quieres ejemplos detallados con números reales, mira la guía dedicada: Tasas hipotecarias en Colombia: guía definitiva para elegir la mejor opción.

¿Cuánto te puede prestar el banco?

Una de las primeras ilusiones cuando pensamos en comprar vivienda es soñar con ese apartamento que vimos en internet, en la feria inmobiliaria o el apartamento modelo en el proyecto. Pero para aterrizar la idea, lo primero es responder: ¿cuánto me prestaría realmente un banco en Colombia?

La respuesta depende de tres factores clave que los bancos siempre miran:

1. Tus ingresos netos

El banco convierte tus ingresos en EUR o USD a pesos colombianos con una tasa de cambio conservadora (no la más favorable del mercado, pero tampoco la peor).
Ejemplo: si ganas €2.000 netos y el banco toma 1€ = 4.500 COP, tu ingreso mensual será 9 millones de pesos.

2. Tu ratio deuda/ingreso (DTI)

Es el porcentaje de tus ingresos que puedes destinar a pagar deudas. En Colombia suele estar entre 30% y 40%.
Con 9 millones de ingreso, tu cuota máxima rondará entre 2,7 y 3,6 millones de COP.

3. El valor del inmueble y el LTV (Loan to Value)

El LTV es cuánto financia el banco respecto al valor del inmueble. Para colombianos en el exterior, suele estar entre 60% y 80%.
Si compras un apartamento de 400 millones de COP y el banco financia el 70%, recibirías 280 millones y aportarías 120 millones de entrada.

Cálculo rápido en 3 pasos

1. Convierte tus ingresos a COP.
2. Calcula el 30–40%: esa es tu cuota máxima.
3. Estima el valor de vivienda que puedes financiar con un plazo de 15–20 años.

Para hacerlo sin fórmulas, usa nuestra calculadora de hipoteca en Colombia y simula con tus datos.

Consejos prácticos

• Si tus ingresos son variables, usa un promedio conservador (últimos 12 meses).
• Incluye todas tus deudas actuales (créditos, coche, tarjetas).
• Con cotitulares, se suman ingresos, pero también se suman deudas.
• Documenta todo: extractos, nóminas, soportes de transferencias.

Costos reales de una hipoteca en Colombia

Cuando hacemos cuentas, solemos pensar en la cuota inicial y en la mensualidad. Pero hay otros costos inevitables que debes presupuestar desde el inicio para evitar sorpresas.

Piensa en estos gastos como parte natural del proceso: son señales de que tu hipoteca avanza.

Consejo práctico

Haz una reserva adicional del 5% del valor del inmueble para cubrir todos estos costos. Así no tendrás sorpresas y podrás cerrar la operación sin estrés.

Y cuando compares bancos, hazlo siempre con la misma base: mismo valor de inmueble, mismo plazo y misma modalidad (fija o UVR). Solo así las comparaciones son reales.

Comprar vivienda sobre planos: por qué es la opción favorita de muchos colombianos en el exterior

Para quienes vivimos fuera, comprar sobre planos suele ser la forma más práctica de adquirir vivienda en Colombia. ¿Por qué? Porque en lugar de tener que reunir el 30% de entrada de golpe, puedes pagarlo en cuotas mensuales durante la obra. Y al momento de la entrega, el banco entra a financiar el 70% restante.

Esto no solo facilita el flujo de dinero, sino que también te permite capturar valorización: el apartamento que compras hoy, cuando lo recibas ya terminado, suele valer más.

Según cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), más del 70% de las viviendas nuevas en Colombia se venden sobre planos.

Ruta típica paso a paso

1. Separación del inmueble
   Con una suma inicial (entre $2M y $5M COP mensuales, según la constructora) apartas tu vivienda.
2. Pago del 30% inicial en cuotas
   Durante 24–36 meses de construcción, vas abonando mensualmente.
   Ejemplo: apartamento de 500M → entrada de 150M. En 30 meses serían 5M/mes (~1.100 €).
3. Preaprobación del crédito
   Al acercarse la entrega, la constructora te pedirá la carta de preaprobación del banco para asegurar que podrás financiar el 70%.
4. Avalúo y estudio jurídico
   El banco valida que el inmueble realmente vale lo pactado y revisa los títulos de propiedad.
5. Firma de escritura y desembolso
   Ya con todo aprobado, firmas en notaría (o tu apoderado) y el banco desembolsa.

Ventajas de comprar sobre planos

• Flexibilidad: pagas la entrada en cuotas mientras la obra avanza.
• Valorización: al recibir, tu inmueble suele tener un valor mayor.
• Plazos cómodos: 2–3 años para reunir la entrada en lugar de un solo pago.

Precauciones

Como en todo, siempre es importante que estés pendiente para tomar las mejores decisiones. Ten presente que esta es una gran inversión así vivas fuera del país.

• Elige constructora seria y revisa su historial de entregas.
• Confirma que el banco acepte financiar proyectos sobre planos.
• Coordina los tiempos: tu preaprobación debe estar lista antes de la entrega.
• Si es posible, siempre elige proyectos que estén respaldados por fiducias.

Si vives fuera (España, USA y otros): lo que debes tener en cuenta

Muchos colombianos en el exterior sienten que la distancia es un obstáculo. Pero hoy en día los bancos ya tienen procesos adaptados. Lo clave es entender los matices según tu país de residencia.

Puntos clave comunes

• Cobertura: no todos los bancos trabajan con todos los países. Pregunta antes de iniciar.
• Apoderado: si no viajas a Colombia, necesitarás uno con poderes para firmar en notaría.
• Documentos extranjeros: pregunta si aceptan copias digitales, apostilla o traducción.
• Tasa de cambio: arma un colchón de 3–6 cuotas en pesos colombianos para no depender del cambio del día.

Caso España 🇪🇸

• Documentos clave: NIE/DNI, nóminas, vida laboral, extractos, declaración de renta.
• Si eres autónomo: prepara un resumen claro de ingresos, clientes y facturación.
• Normalmente aceptan carpetas completas en formato digital, pero algunas entidades piden apostillas.

Para ver el detalle completo desde España, entra aquí: Hipoteca en Colombia desde España paso a paso.

Caso USA 🇺🇸

• Documentos clave: ITIN/SSN, W2 o 1099, estados de cuenta y declaración de impuestos.
• Aplica la misma lógica: carpeta impecable, soportes de transferencias y claridad en el origen de fondos.
• Revisa qué bancos aceptan directamente residentes en EE. UU. y cuáles canalizan vía bróker.

Tip universal: aunque vivas fuera, piensa siempre en pesos. Tu cuota se paga en COP, así que haz tus cálculos con escenarios de tipo de cambio conservadores.